신규주택판매
요약
시장 민감도 : 중간
- (피터 나바로) 중요 경기침체 선행지표 ★★
내용 : 신규 단독주택 판매를 기록함.
인터넷 발표 : www.census.gov/newhomesales
발표 빈도, 시간 및 시기 : 월간, 오전 10시, 조사대상 월 종료일부터 약 4주 후
기관 : 미 상무부 산하 인구조사국
1. 지표의 핵심 - 주택판매가 경제 반등에 끼치는 영향
2. 시장에 미치는 영향
지표의 핵심 - 주택판매가 경제 반등에 끼치는 영향
계약서에 싸인하는 순간 인정되는 주택판매
오늘날 매우 많은 경제지표들이 주택 관련 내용을 다루고 있습니다. 신규주택착공과 허가건수, 기존주택판매, 건설지출 그리고 지금 다루게 될 신규주택판매에 관한 뉴스들이 매달 쏟아져 나오죠. 각각의 지수들은 거시경제 투자에서 중요한 위치를 차지하는 주택관련 산업에 대해 각기 다른 전망을 제공합니다.
신규주택착공 또는 신규주택건설은 근본적으로 생산실적을 가리키는 것으로, 소비자지출에 대한 예측과는 연관성이 적은 대신 기업활동 신뢰도, 특히 미래의 주택구매 동향에 대한 건설업체들의 예상을 반영합니다. 반면 기족주택판매는 소비자의 재무 상태나 지출 경향에 대해 다른 지수들보다 더 나은 통찰력을 제공하지만, 경제에 미치는 영향력은 다소 제한적이죠. 필요한 주택의 수가 이미 포화상태에 이르렀다면 신규주택이 더 이상 건설되지 않을 것이라는 점이 그 첫째 이유고, 기존주택판매는 최초계약일로부터 몇 달이 지나서야 공식적으로 거래가 완료되며 소유권의 이전이 마무리된 후 비로소 그 수치가 집계된다는 이유 때문에 예측지표로서는 제한된 가치밖에 지니지 못한다는 점이 그 두번째 이유입니다.
(신규주택판매외의 다른 주택관련지표에 대한 간략한 설명)
여기에서는 주택시장 현황에 대한 시의성 있는 지표이면서 미래 경제 활동에 대한 정확성이 한층 뛰어난 예견 지표로 인식되고 있는 '신규주택판매'를 다룹니다. 신규주택판매는 주택의 매매절차가 완료되었을 때가 아니라 주택매매를 위한 계약서가 처음으로 작성되는 시점의 수치들을 이용해 지수를 작성합니다. 물론 주택에 대한 매매계약을 체결했다고 해서 판매와 구매가 항상 이루어지는 것은 아닙니다만, 계약이 파기되는 경우는 0에 가깝죠.
더 중요한 점은 주거용 부동산 시장에서 15%의 비중밖에 차지하지 못하는 신규주택판매가 어떻게 경제에 이토록 커다란 영향을 끼치는가 하는 점입니다. 그 답은 신규주택판매가 많은 투자와 고용, 지출, 생산을 창출한다는 점에서 찾아볼 수 있습니다.
건설업체들은 건축융자를 신청하고 부동산을 구매하며, 집을 짓는 데 필요한 목재, 유리, 공사용 전선, 콘크리트, 배관 등의 자재들을 주문하고, 다수의 숙련노동자를 고용합니다. 또한 신규주택은 훨씬 현대적인 기기나 시설들을 구비하고 있는 경우가 많아서 기존주택보다 더 높은 가격이 책정되기도 합니다. 게다가 주택구매자들이 이사 후 12개월에서 18개월 동안 새 가구와 기타 부속품을 구입하기 위해 추가 지출을 하는 경우가 대부분이죠.
대표적인 투자금융기관들이 신규주택판매 지표를 면밀하게 관찰하는 데는 또 한가지 이유가 있습니다. 소비자지출의 패턴이 바뀌기 시작하면, 그 징조가 신규주택판매에서 가장 먼저 드러난다는 것이 바로 그 이유입니다. 주택구매는 가계가 감당하는 지출 중에서 가장 큰 단일 요소이기 때문에, 주택구매를 계획하고 있는 소비자들이 소득,고용 안정상태, 경제전망에 대해 불안감을 느낀다면 대개의 경우 주택구매를 주저하게 될겁니다. 주택구매의 감소는 경제의 많은 분야에 경종을 울리는 역할을 합니다. 은행들은 건설업체들이 융자금 상환에 어려움을 겪을 것이라는 예상을 바탕으로 건축융자 삭감을 결정할 수도 있습니다. 필요자본의 부족으로 신규주택 건설을 위한 투자가 감소하고, 이것은 건축자재와 가전제품, 건설노동자들에 대한 수요의 감소로 이어질 수 있습니다. 심각한 경기침체의 위기가 이렇게 갑자기 모습을 드러낼 수도 있는 것이죠.
그런데 여기서 의외의 사실은 경기가 한창 악화되어 있을 때 주택 부문이 다시 활기를 띠기 시작한다는 것입니다.
경기 침체기에는 모기지율이 하락하는 것이 일반적인데, 모기지율이 어느 수준까지 떨어지면 주택구매에 대한 관심이 다시금 나타날 수 있습니다. 주택구매에 대한 소비자들의 관심이 되살아남에 따라, 건설업체들에 대한 건축융자에 오랫동안 인색한 태도를 보이던 은행들은 다시 열정적으로 대출을 공여하려 할 것입니다(내주려 할것입니다). 게다가 경기침체기에는 노동력과 자재가 매우 풍부하게 공급됩니다. 따라서 증가하는 신규주택 수요를 만족시키기 위해 건설산업체들은 매우 발 빠른 행보를 보일 수 있죠. 이렇게 주택시장의 부활은 관련 산업들에 즉각적으로 긍정적인 영향을 미칠 뿐 아니라, 불과 몇 주 지나지 않아 나머지 산업분야에도 큰 파장을 일으키게 됩니다.
시장에 미치는 영향
주식시장
신규주택 판매가 심한 변동성을 보이고 있으며 주거용 부동산 시장에서 그리 큰 비중을 차지하지 않는다는 이유 때문에 주식투자자들은 신규주택 판매지수에 별 관심을 보이지 않는 편입니다. 그러나 전문가들에 의해 경제가 터닝포인트에 가까워졌다는 판단이 내려지면 신규주택판매지수는 경제선행지표로서 좀 더 큰 영향력을 행사합니다.
채권시장
채권시장에 대한 신규주택 판매의 영향력은 경제가 경기순환의 최고점이나 최저점에 인접해 있을 때 가장 두드러지게 나타납니다. 경제가 활발히 성장하는 동안 신규주택의 판매가 예상보다 더 높은 수준으로 증가하면 인플레이션의 위험이 다가왔음으로 인지하고 채권가격 하락을 유발할 수 있습니다.
이와 달리 경제가 침체기로부터 막 벗어나기 시작했을 때는 신규주택 판매가 반등하더라도 채권 투자자들로부터 별 반응을 불러일으키지 못하는 경우가 많은데, 경제 회복기에서는 신규주택 판매의 반등이 물가상승을 그다지 부추기지 않기 때문입니다. 주택판매율에서 매달 반복적으로 급락이 나타날 경우 경제상황이 악화되고 인플레이션이 하락할 것이라고 예상할 수 있습니다. 이러한 상황에서는 이자율 하락과 함께 채권가격이 상승할 가능성이 있습니다.
외환시장
외환거래자들은 신규주택판매에 그다지 민감한 반응을 보이지 않는 편입니다. 신규주택의 판매성과와 달러가치의 변화 사이에는 별다른 상관관계가 존재하지 않기 때문이죠.
* 본 글은 목적은 투자 참고에 있으며,
투자의 책임은 본인에게 있음을 알립니다.
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FC 윤석민
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