주택착공과 허가건수 (New Residential Construction)
요약
시장 민감도 : 중간
- (피터 나바로) 경제 성장과 경기순환 지표 / 중요 경기침체 선행지표 ★★★★
- (버나드 보몰) 채권시장영향 지표 7위 / 경기선행지수 : 주택허가(단독주택)
내용 : 건설 중인 신규주택수와 향후의 건설 허가건수 기록
인터넷 발표 : www.census.gov/construction/nrc/
발표 빈도, 시간 및 시기 : 월간, 오전 8시 30분, 조사대상 월 종료로부터 약 2~3주 후 발표
기관 : 미 상무부 산하 인구조사국
1. 지표의 핵심 : 주택착공과 허가건수
2. 시장에 미치는 영향
1. 지표의 핵심 : 주택착공과 허가건수
경제의 미래 방향을 예측할 수 있는 완벽한 지표는 없습니다. 하지만 향후 경제상황을 놀라울 만큼 거의 정확하게 예측해내는 지표가 있으니, 바로 주택입니다.
단 한차례의 예외를 제외하면 주택 부문이 강세를 보이는 와중에 미국 경제가 불경기였던 현상은 전혀 목격되지 않았습니다. 2001년에 예외적으로 경기 침체는 짧고 미비한 수준으로 나타났습니다. 더 흥미로운 점은 주택시장이 정체된 상태를 유지했음에도 미국이 경기침체에서 벗어날 수 있었던 것은 단 한번 (2009년)이라는 것입니다. 그러나 경제는 그 뒤를이어 지난 70년 중 가장 미비한 수준으로 회복하는데 그쳤기 때문에 주택 부재에 대해 큰 대가를 치뤄야 했습니다.
그렇게 주거용 부동산의 참여 없이는 일반 경제가 활발히 돌아갈 수 없다는 사실 때문에, 많은 전문가들이 주택건설을 가장 신뢰할 수 있는 지표중 하나로 간주합니다.
주택 부문이 다른 부문보다 앞선 행보를 보이는 것은 이자율과의 밀접한 관계에 기인합니다. 과열된 경제는 이자율의 상승을 부추기고, 모기지율이 상승함에 따라 주택에 대한 수요가 하락함으로써 미래의 건설활동이 부진을 겪게 됩니다. 이 때문에 금리가 고공행진 할 때 건축융자를 신청하는 건설업체의 수는 감소할 수 밖에 없죠.
이와 반대로, 경제 상황이 악화될 때 전형적으로 나타나는 현상인 '모기지율과 주택가격 하락'은 구매여력을 확대시킴으로써 주택구매에 대한 흥미를 다시 불러일으키며, 그 뒤를 이어 건설업체들이 금리 재인상 전에 건축융자를 받기 위해 은행으로 몰려들게 됩니다.
주택건설 산업의 또 다른 결정적 측면은 '승수효과'라고 알려진 파급적 효과를 통해 경제의 나머지 영역에 매우 강한 영향력을 행사한다는 점에 있습니다. 쉽게말해 주택건설의 속도변화는 다른 많은 산업 부문에 미치는 영향이 매우 크다는 것을 의미합니다.
주택 부문의 강세로 수혜를 입는 대상에 해당되는 항목들을 살펴보겠습니다.
주택건설의 증가는 철강과 목재, 전기, 유리, 플라스틱, 전선, 배관, 콘크리트 등에 대한 수요와 벽돌공, 목수, 전기공과 같은 숙련건설노동자에 대한 수요를 확대시킵니다. 건설중인 단독주택 1,000채당 2,500개의 정규직과 약 1억 달러의 노동자 임금이 새롭게 창출된다고 추정되어지죠. 게다가 주택건설 산업이 전체 국내총생산에서 차지하는 비중은 대략 5%에 불과하나, 경제에 실제 미치는 영향력은 그보다 훨씬 막강한 것으로 알려져 있으며, 주택판매시장의 활성화는 전체 국내총생산의 약 20%를 차지할만큼 가구와 카펫, 가전제품, 기타 가정용 기기들의 구매를 촉진하기도 합니다.
이처럼 주택은 매우 다양한 산업 부문에 영향을 미친다는 점 때문에 경제를 움직이는 영향력을 가진 산업으로 인식되고 있습니다.
주택착공
주택착공은 지난달의 주거용 부동산 신규착공 수치를 기록합니다. 다음 세가지 건물 유형에 따라 세분화되죠.
1) 단독주택 건물 : 전체 주택건설의 75%를 차지
2) 2~3채의 아파트 또는 단독가구로 이루어진 건물 : 전체의 비중 5%에 불과
3) 5채 이상의 단독가구로 이루어진 건물 : 아파트가 해당. 각각의 아파트는 한 건의 주택으로 취급. 전체 주거용에서 20%정도를 차지.
허가건수
일반적으로 건설업체들은 신규주택 건설에 앞서 사전에 건축허가를 위한 신청서를 제출해야 합니다. 미국 내 95%의 지역이 건설허가를 주택착공의 사전 필수요건으로 요구하고 있죠. 그렇기에 허가건수에 대한 관찰은 미래에 건설 활동이 얼마나 왕성하게, 그리고 어느 지역에서 발생할 것인지를 예측할 수 있게 해줍니다. 이처럼 주택허가건수는 미래의 주택건설에 대한 뛰어난 지표 역할을 담당함으로써 연방준비제도이사회의 경기선행지수를 구성하는 10개의 구성요소 중 하나로 자리 매김하고 있습니다.
유의사항
- 기존 주택에 방을 추가하거나, 새 지붕을 추가하는 것은 착공으로 간주하지 않지만, 기존 초석위에 주택을 통째로 개축하는 것은 착공에 해당합니다. (허가건수는 좀 더 파악하기가 쉽습니다)
- 주택건설은 겨울 동안 큰 변동성을 보일 수 있기 때문에, 정확한 자료를 얻고자 할 때는 한두 달의 수치에 지나치게 의존하지 말아야 합니다. 갑작스런 악천후로 주택건설이 한 달 동안 정체상태에 머물 수 있고, 이 기간의 부진을 보충하기 위해 그 다음 두 달 동안 건설 활동에서 매우 활발한 반등이 나타날 수 있기 때문이죠. 관련 자료를 3~4개월 이상 주시할 필요가 있습니다.
2. 시장에 미치는 영향
주식시장
주택착공건수의 지속적 감소는 종종 경제의 전반적인 침체를 암시하는 전조역할을 할 때가 많습니다. 이와 달리 주택건설 활동이 활발하게 이루어지고 인플레이션이 안정적으로 유지된다면, 이것은 주식보유자들에게 긍정적 신호로 받아들여집니다. 주택건설 활동의 반등은 다른 산업 분야에도 유익한 영향을 끼치며, 기업이윤을 상승시킴으로써 주가상승으로 이어집니다.
하지만 경제적 활황기 속에서 주택착공이 급등하는 현상은 위험신호로 받아들여지는데, 이는 연준(연방준비제도이사회)가 경제 활동을 진정시키기 위해 단기금리를 인상할 것이라는 우려가 증가함에 따라 주식을 매각하려 몰려들기 때문입니다.
채권시장
주택시장의 좋은 소식은 채권시장 투자자에게 종종 슬픈 소식으로 받아들여집니다. 주택착공 건수의 현저한 증가는 경제호황과 인플레이션 압력의 증가를 뜻합니다. 이러한 상황은 '*채권가격 하락과 수익률 상승'을 불러옴으로써 채권포트폴리오 상의 손실로 이어질 수 있습니다.
채권투자자들은 주택착공의 부진 또는 하락을 선호하는데, 그 이유는 주택착공의 부진 또는 하락이 인플레 압력의 감소와 경제둔화를 예고하여 결과적으로 채권가격을 상승시키기 때문입니다.
외환 시장
외국 투자자들이 달러에 매력을 느끼는 경우는 다른 통화에 비해 더 높은 수익률을 보장해줄 수 있을 때입니다. 따라서 주택건설 활동의 성장을 제시하는 주택보고서는 일반적으로 기업의 이윤증가와 미국 금리의 안정을 보장함으로써 달러 가치에 긍정적 영향을 끼칩니다.
반면 둔화를 가리키는 보고서는 미래의 경기둔화와 이자율 하락의 신호로 받아들여지기 때문에 달러 가치를 끌어내리는 원인이 되기도 합니다. 이러한 상황에서는 외국 투자자들이 미국 외의 지역에서 좀 더 매력적인 투자기회를 찾고자 하곤 합니다.
* 채권가격의 하락(수익률 상승)은 채권형 펀드의 마이너스를 의미합니다. 채권투자의 특징은 다른 글을 참고하세요.
* 본 글은 목적은 투자 참고에 있으며,
투자의 책임은 본인에게 있음을 알립니다.
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